Biến Động Giá Vật Liệu Xây Dựng: Hợp Đồng Có Thể Điều Chỉnh Như Thế Nào?

Khó mua nhà ở xã hội, còn tình trạng đầu cơ: Bộ Xây dựng nói gì?

SKĐS – Nhiều người dân phản ánh khó tiếp cận nhà ở xã hội do nguồn cung hạn chế, thủ tục còn phức tạp, trong khi tình trạng đầu cơ, mua bán trái quy định vẫn diễn ra.

Bất ổn Giá Vật Liệu Xây Dựng: Hợp Đồng Có Thể Được Điều Chỉnh Hay Không?

Trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng, sự dao động về giá cả các loại vật liệu, nhiên liệu và chi phí cho các máy móc thi công là những yếu tố có thể tác động mạnh đến tổng chi phí của một công trình. Khi giá đầu vào tăng cao so với thời điểm ký hợp đồng, điều này có thể dẫn đến sự gia tăng chi phí thực hiện dự án, tạo áp lực lớn cho cả nhà đầu tư và nhà thầu. Giáo Viên Trường Mầm Non Lá Xanh: Những Thông Tin Chưa Đư… Khám Phá Tiềm Năng Của Su-34: Liệu Có Phải Là Một Tiêm Kí… Nỗi Đau Mất Vật Kỷ Niệm: Câu Chuyện Cảm Động Từ Biển Cả

Vấn đề này đã thu hút sự quan tâm của cử tri tại Hải Phòng, khi họ đề nghị cần có hướng dẫn rõ ràng hơn trong việc xử lý các hợp đồng xây dựng khi xảy ra biến động giá lớn. Cử tri đã đề xuất xem xét khả năng áp dụng các biện pháp như bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản để hỗ trợ giải quyết khó khăn.

Đặc biệt, có ý kiến muốn xem xét việc cho phép bù trừ chênh lệch giá giữa vật liệu, nhiên liệu và máy móc thi công so với mức giá trong hợp đồng gốc đối với các hợp đồng trọn gói và hợp đồng đơn giá cố định, đặc biệt là trong bối cảnh giá cả có xu hướng tăng mạnh. Đối với các hợp đồng đã được điều chỉnh theo chỉ số giá, cử tri cũng đề nghị xem xét áp dụng phương pháp bù trừ trực tiếp trong những khoảng thời gian diễn ra biến động lớn.

Những kiến nghị này xuất phát từ thực tế rằng khi giá đầu vào gia tăng mạnh, việc tiếp tục thực hiện hợp đồng theo các điều kiện ban đầu có thể gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho một bên, thậm chí ảnh hưởng đến tiến độ và khả năng thực hiện tiếp theo của dự án.

Trả lời cho các ý kiến của cử tri, Bộ Xây dựng đã khẳng định rằng Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CP đã thiết lập một hành lang pháp lý cho các trường hợp hợp đồng xây dựng gặp biến động không bình thường.

Cụ thể, Điều 84 của Luật Xây dựng và Điều 18 của Nghị định 210/2026/NĐ-CP đã quy định rõ cách thức quản lý và thực hiện hợp đồng xây dựng trong các trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc khi điều kiện thực hiện hợp đồng bị thay đổi một cách cơ bản, bao gồm cả các biến động giá vượt quá khả năng dự đoán của các bên tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Theo quy định mới, các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng xây dựng khi có những sự kiện bất khả kháng hoặc khi các điều kiện thỏa thuận ban đầu đã bị thay đổi theo quy định luật.

Việc sửa đổi hợp đồng không chỉ giới hạn ở việc thay đổi giá trị thanh toán. Trong các dự án đầu tư công và dự án PPP, khi pháp luật cho phép, nội dung sửa đổi có thể bao gồm cả loại hợp đồng, hình thức giá hợp đồng, phương pháp điều chỉnh giá, nguồn dữ liệu điều chỉnh giá và các nội dung liên quan khác.

Điều 84 cũng khẳng định rằng hợp đồng có thể được điều chỉnh liên quan đến khối lượng, tiến độ, thời gian thực hiện, đơn giá hợp đồng và giá hợp đồng, và các thay đổi này phải được thực hiện bằng văn bản trong suốt thời gian hợp đồng còn hiệu lực.

Điều Chỉnh Giá Hợp Đồng Không Tự Động Với Mọi Tình Huống Tăng Giá

Có một điều quan trọng cần lưu ý rằng quy định mới không đồng nghĩa với việc mọi sự tăng giá vật liệu đều dẫn đến việc điều chỉnh hợp đồng đã ký một cách tự động.

Bộ Xây dựng đã nhấn mạnh rằng trong trường hợp xảy ra biến động giá không bình thường, vượt quá khả năng dự đoán của các bên, gây ra thiệt hại cho một bên hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc thực hiện hợp đồng, các bên phải phân tích và đánh giá cụ thể.

Đánh giá này cần xem xét tác động của biến động giá so với thời điểm ký kết hợp đồng, mức độ thiệt hại của mỗi bên nếu tiếp tục hoặc chấm dứt hợp đồng, cùng với việc đối chiếu các quy định về bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Dựa trên các phân tích ấy, các bên mới có thể xem xét khả năng sửa đổi hợp đồng theo quy định, đảm bảo rằng lợi ích được chia sẻ công bằng giữa các bên.

Đây là một điểm hết sức quan trọng liên quan đến các hợp đồng đã ký. Việc có được điều chỉnh giá hay không còn phụ thuộc vào tính chất của hợp đồng, mức độ và bản chất của biến động, khả năng dự đoán tại thời điểm ký kết hợp đồng, thiệt hại thực tế và các điều kiện cụ thể quy định trong hợp đồng cũng như pháp luật hiện hành.

Chi phí vật liệu thường đóng góp một tỷ lệ lớn trong tổng chi phí xây dựng. Vì vậy, khi giá nhiên liệu và nguyên vật liệu đầu vào có sự biến động mạnh, điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp xây dựng mà còn tác động đến tổng mức đầu tư, tiến độ thực hiện và chi phí của các dự án.

Đối với các dự án có sử dụng vốn đầu tư công hoặc các công trình lớn, việc giá cả đầu vào tăng mạnh còn đặt ra thách thức trong việc kiểm soát nguồn vốn và hiệu quả đầu tư.

Bộ Xây dựng khuyến cáo rằng các địa phương cần theo dõi sát sao, kiểm soát và đưa ra biện pháp quản lý, bình ổn giá vật liệu xây dựng, nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, đặc biệt là các công trình trọng điểm quốc gia.

Với quy định mới này, khi giá vật liệu gặp sự biến động đáng kể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc thực hiện hợp đồng, các bên sẽ không còn chỉ có lựa chọn giữa việc chấp nhận toàn bộ rủi ro hoặc chấm dứt hợp đồng. Pháp luật đã hướng dẫn một cơ chế để các bên có thể đánh giá lại rủi ro, thiệt hại và xem xét sửa đổi hợp đồng một cách hợp lý, trên nguyên tắc chia sẻ rủi ro và hài hòa lợi ích.

Tuy nhiên, không có nghĩa rằng mọi tình huống tăng giá vật liệu đều dẫn đến việc điều chỉnh giá hợp đồng. Cách xử lý sẽ phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng hợp đồng cũng như các tiêu chí và quy trình mà pháp luật quy định.