Siết chặt kiểm soát: Nhận diện và xử lý đầu cơ, thao túng trên thị trường bất động sản

Sáng 22/8, các đại biểu Quốc hội tập trung bàn thảo hướng sửa Luật Kinh doanh bất động sản với một yêu cầu chủ đạo: phân biệt rõ giữa hoạt động đầu tư hợp pháp và các hành vi đầu cơ, thao túng gây méo mó thị trường. Những ý kiến này nhằm mục tiêu vừa bảo vệ quyền lợi người dân, vừa tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để ngăn chặn hành vi làm giá, tạo khan hiếm giả.

Tại sao cần phân định rõ đầu tư, đầu cơ và thao túng?

Mua bất động sản với kỳ vọng sinh lời thuộc về động lực đầu tư bình thường và đóng vai trò cần thiết cho hệ thống thị trường. Tuy nhiên, khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để tích trữ, mua đi bán lại nhằm đẩy giá lên cao hơn so với nhu cầu ở thực, đó đã vượt khỏi khuôn khổ đầu tư và trở thành đầu cơ có tác động xấu.

Đầu cơ có thể làm biến dạng quan hệ cung – cầu, khiến giá cả tăng vượt tầm với của người có nhu cầu ở thực. Hệ quả là giảm khả năng tiếp cận nhà ở cho phần đông dân cư, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho nền kinh tế nếu bong bóng giá xuất hiện.

Những hành vi được đề nghị đưa vào diện cấm

Nội dung thảo luận chỉ ra nhiều dạng hành vi mà đại biểu cho rằng cần được luật hóa là hành vi thao túng trên thị trường bất động sản. Các hành vi này, theo diễn giải tại nghị trường, bao gồm:

• Tạo giao dịch giả, làm khống cung hoặc cầu để tạo mặt bằng giá mới;
• Thực hiện các giao dịch lòng vòng, thông đồng mua bán nhằm đẩy giá;
• Sử dụng mạng lưới môi giới hoặc phát tán thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để kích sóng;
• Dàn xếp, tạo dựng giao dịch không có thật nhằm làm cho thị trường có cảm nhận thiếu hụt nguồn cung.

Một trong những đề xuất cụ thể là bổ sung khái niệm thao túng bất động sản vào danh mục hành vi bị nghiêm cấm (đề xuất đưa vào Điều 6 của dự thảo), đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện như tạo giao dịch giả, thông đồng đẩy giá và cung cấp thông tin sai lệch. Lập luận này được nêu với tham chiếu so sánh tới quy định về thao túng trên thị trường chứng khoán trong Bộ luật Hình sự, như một hình mẫu để cân nhắc.

Lo ngại về việc cắt giảm một số hành vi bị cấm trong dự thảo

Một số đại biểu bày tỏ lo ngại khi dự thảo rút gọn số nhóm hành vi bị nghiêm cấm so với luật hiện hành. Cụ thể, Luật hiện hành quy định tám nhóm hành vi bị cấm, trong khi dự thảo giảm con số này xuống còn sáu. Trong đó, hai hành vi bị loại là liên quan đến cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và việc thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định.

Quan điểm được nêu là những hành vi này xuất hiện thực tế và khá phức tạp; nếu không được quy định rõ, cơ quan chức năng sẽ thiếu cơ sở pháp lý để xử lý. Do đó, đề xuất được nhiều đại biểu ủng hộ là khôi phục lại các nhóm hành vi này và bổ sung thêm các hành vi như cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; hoặc dàn xếp giao dịch nhằm thổi giá.

Phản hồi từ Bộ Xây dựng: Cải tổ luật và tập trung vào nguồn cung

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình về mục tiêu của dự thảo, nêu rõ đã có sửa đổi, bổ sung về hệ thống hợp đồng kinh doanh bất động sản: cơ cấu lại thành năm nhóm hợp đồng và mở rộng phạm vi quy định tại Điều 33 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Bộ trưởng nhấn mạnh nhiệm vụ trọng tâm là gia tăng nguồn cung nhà ở để đưa giá về mức phù hợp với thu nhập của người dân. Thực tế cho thấy ở một số địa phương giá nhà đã tăng mạnh, và đây là vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm.

Những yếu tố đẩy chi phí bất động sản

Theo báo cáo của Bộ trưởng, giá nhà không chỉ phụ thuộc vào cung cầu mà còn bị ảnh hưởng bởi nhiều khoản chi phí liên quan trong quá trình triển khai dự án. Các yếu tố được nêu gồm tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và hạ tầng kỹ thuật, chi phí vốn vay, chi phí quản lý, chi phí bán hàng và sắc thuế áp dụng.

Sự cộng hưởng của các khoản chi phí này làm tăng giá thành sản phẩm, từ đó ảnh hưởng trực tiếp tới giá bán ra thị trường.

Bất cân đối cơ cấu nguồn cung và các hướng điều tiết

Bộ trưởng chỉ rõ hiện thị trường đang thiếu hụt mạnh phân khúc chung cư trung bình và thấp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê, trong khi phân khúc cao cấp lại có phần dư thừa. Từ thực tế này, hướng sửa luật được đề xuất tập trung vào phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà cho thuê để điều chỉnh lại cơ cấu nguồn cung.

Những giải pháp được nêu trong phiên thảo luận bao gồm:

• Tăng cường thúc đẩy các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà thuê đã được giao cho địa phương và doanh nghiệp;
• Ứng dụng công cụ chính sách như thuế, tín dụng và quy hoạch để điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ;
• Rà soát, tháo gỡ các dự án bất động sản tồn đọng, nhằm giải phóng nguồn cung bị ách tắc;
• Xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để làm cơ sở cho quản lý và kiểm soát;
• Xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thổi giá khi có đủ căn cứ pháp lý.

Những biện pháp này phản ánh mong muốn kết hợp chính sách cung-cầu với công cụ hành chính, tài chính và minh bạch thông tin nhằm ổn định thị trường.

Đại biểu Quốc hội đề xuất siết huy động vốn từ người mua nhà

SKĐS – ĐBQH đề nghị siết huy động vốn, kiểm soát dòng tiền, ngăn chủ đầu tư lách luật, bảo vệ người mua bất động sản.

Những điểm cần theo dõi khi hoàn thiện pháp luật

Từ các ý kiến tại nghị trường có thể rút ra vài chỉ dẫn để hoàn thiện dự thảo luật mà không làm giảm khả năng quản lý thị trường:

• Định nghĩa và tiêu chí nhận diện hành vi thao túng phải rõ ràng, khả thi trong thực tiễn thanh tra, điều tra;
• Phục hồi các nhóm hành vi bị cấm có liên quan đến hành nghề môi giới và quản lý phí, lệ phí để bảo đảm công cụ xử lý các vi phạm phổ biến;
• Đồng bộ sửa đổi các luật liên quan (Luật Nhà ở, Luật Đất đai…) để tránh xung đột trong thực thi;
• Tập trung giải pháp tăng nguồn cung cho phân khúc nhà ở thiết yếu, kết hợp giám sát tài chính, quy hoạch và công khai thông tin thị trường.

Kết luận: Cần bộ công cụ pháp lý đồng bộ và minh bạch

Phiên thảo luận nhấn mạnh một thông điệp nhất quán: khuyến khích đầu tư phục vụ nhu cầu thật và mạnh tay với đầu cơ, thao túng. Để đạt được điều này, luật mới cần vừa tạo cơ sở xử lý các hành vi phi thị trường, vừa thúc đẩy nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu xã hội. Việc hoàn thiện khung pháp lý, tăng minh bạch dữ liệu thị trường và phối hợp công cụ chính sách sẽ là nhân tố quyết định hiệu quả của các giải pháp.

Ghi chú: Bài viết tổng hợp các ý kiến đại biểu Quốc hội và phản hồi từ Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu trong phiên thảo luận ngày 22/8, dựa trên nội dung thảo luận về dự thảo sửa Luật Kinh doanh bất động sản.

Để hiểu rõ hơn kịch bản ứng phó với các ảnh hưởng của bão lên giao thông và hoạt động di chuyển — một yếu tố có thể làm xáo trộn triển khai dự án bất động sản — bạn có thể tham khảo phân tích thời sự về phương án điều hành giao thông trong bão qua bài kế hoạch ứng phó giao thông khi Bão số 4 diễn biến phức tạp, bài viết này nêu chi tiết việc điều chỉnh lịch trình vận tải và các biện pháp đảm bảo an toàn cho hành khách và hàng hóa.

Nếu bạn quan tâm đến khía cạnh pháp lý về việc miễn nhiệm và cơ chế quản lý cán bộ sau khi bị miễn nhiệm — điều có thể ảnh hưởng đến tổ chức, điều hành các cơ quan quản lý nhà đất — hãy đọc bài phân tích về các điểm mới trong Quyết định 727/QĐ-BNV tại hướng dẫn thủ tục và các trường hợp miễn nhiệm theo Quyết định 727 để nắm rõ quy trình và hệ quả pháp lý liên quan.

Với những ai quan tâm đến việc xử lý tài sản công, phân bổ và khai thác quỹ nhà đất để tăng nguồn cung nhà ở, bài viết về phương án sắp xếp 995 bất động sản công của Hải Phòng sẽ cung cấp góc nhìn thực tiễn về phân bổ, mô hình khai thác và tiến độ thu hồi, xem chi tiết tại phương án xử lý quỹ nhà đất dư thừa tại Hải Phòng.